Der BGH hat kürzlich entschieden, dass eine Wohnungseigentümergemeinschaft grundsätzlich den Erwerb eines Grundstücks beschließen kann.
Bei den Parteien handelte es sich um Mitglieder einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Auf dem Grundstück befinden sich neben 31 Wohneinheiten sechs dazugehörige Pkw-Parkplätze. Die Grundstückseigentümerin hatte in der von 1982 stammenden Teilungserklärung diese Parkplätz den Wohnungen Nr. 26 bis 31 zugeordnet. Daneben gab es noch weitere Pkw-Parkplätze, die sich allerdings auf einem Nachbargrundstück befanden, das ebenfalls im Eigentum der teilenden Grundstückseigentümerin stand. Durch eine Baulast verpflichtete sie sich öffentlich-rechtlich, die Stellplätze der Wohnungseigentümergemeinschaft zuzuordnen, und wies diese den Wohnungen Nr. 1 bis 25 zu. Seitdem wurden die Stellplätze durch die Wohnungseigentümer genutzt.
Zu Problemen kam es als später die Eigentümerin des Nachbargrundstücks wechselte. Die neue Eigentümerin widersetzte sich einer weiteren unentgeltlichen Nutzung des Grundstücks, bot jedoch dafür den Abschluss eines Mietvertrags oder den Kauf des Grundstücks an. Daraufhin beschlossen die Wohnungseigentümer mit einer Stimmenmehrheit den Kauf des Nachbargrundstücks. Dabei sollte der Kaufpreis maximal 75.000 € betragen, der zu 15% von allen Eigentümern nach Wohneinheiten und zu 85% von den Wohnungen Nr. 1 bis 25 als Nutzer der Stellplätze getragen werden.
Die Klägerin eine Wohnungseigentümerin, wendete sich mit einer Anfechtungsklage gegen den Beschluss. Die Klage blieb in den ersten beiden Instanzen erfolglos.
Erwerb durch Wohnungseigentümergemeinschaft grundsätzlich zulässig
Auch die Revision der Klägerin vor dem BGH (Az. V ZR 75/15) blieb letztendlich ohne Erfolg. Der BGH hat für Recht erkannt, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft als (teil)rechtsfähiger Verband grundsätzlich die Kompetenz habe. Der Erwerb des Nachbargrundstücks durch die Wohnungseigentümergemeinschaft entspreche zudem auch ordnungsmäßiger Verwaltung, da das Grundstück für die Wohnungseigentumsanlage von Beginn an eine dienende und auf Dauer angelegte Funktion hatte und diese mit dem Erwerb aufrechterhalten werden solle. Denn die benachbarte Fläche diente seit Errichtung der Wohnungseigentumsanlage als Parkplatz und zugleich der Erfüllung des nach öffentlichem Recht erforderlichen Stellplatznachweises.
Auch der gewählte Kostenverteilungsschlüssel, der sich an dem Nutzungsvorteil für den jeweiligen Wohnungseigentümer orientiert, ist nicht zu beanstanden.
Problematische Stellung des überstimmten Eigentümers
Der BGH hat mit dem Urteil eine umstrittene Rechtsfrage geklärt und sich der Ansicht der bisherigen Rechtsprechung angeschlossen. Danach entspricht der Erwerb interner Anlagen grundsätzlich ordnungsgemäßer Verwaltung und bedarf nur der Mehrheit der Wohnungseigentümer zur Beschlussfassung. Nur Ausnahmsweise soll dies auch bei externen Grundstücken gelten, wenn, wie hier beim Hinzuerwerb von Stellplätzen, ein räumlicher und wirtschaftlicher Zusammenhang besteht.
Für den überstimmten Wohnungseigentümer bedeutet dies ein erhöhtes Kostenrisiko, da er die Kostenlast regelmäßig mitzutragen hat. Er muss sich in einem solchen Fall gerichtlich gegen den Beschluss wenden, trägt dann allerdings das Prozess- und Kostenrisiko. Wenn auch Sie sich gegen einen Beschluss Ihrer Wohnungseigentümergemeinschaft wenden möchten, können wir Ihnen dabei helfen. Rufen Sie uns einfach an und wir stehen Ihnen gerne zur Seite, um Sie vor nicht hinnehmbaren Kosten zu schützen.
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