Der Vermieter darf dem Mieter fristlos kündigen, wenn dieser notwendige Instandsetzungsarbeiten an der Mietsache verhindert und den Zutritt verweigert.
Der BGH hatte in einem Fall zu entscheiden, in dem der Vermieter in dem Gebäude einen Hausschwammbefall feststellte. Während die Mieter die ersten Notmaßnahmen duldeten und kurzfristig in ein Hotel einzogen, kehrten sie jedoch anschließend wieder in die Wohnung zurück. Als der Vermieter weitere Maßnahmen durchführen lassen wollte, verwehrten die Mieter ihm und den beauftragten Handwerkern den Zutritt zur Mietwohnung.
Daraufhin kündigte der Vermieter das Mietverhältnis außerordentlich fristlos, erhob Räumungsklage und beantragte eine einstweilige Verfügung auf Duldung des Zutritts der Wohnung. Erst nachdem die einstweilige Verfügung vom Amtsgericht bestätigt worden war, gewährten die Mieter den Zutritt.
Kein Vorrang der Duldungsverfügung vor einer Kündigung
Entgegen der Meinung der Mieter, hat der Vermieter nicht zunächst in einem Rechtsstreit zu klären, ob die Mieter zur Duldung der Handwerksarbeiten in der Wohnung verpflichtet sind. Eine fristlose Kündigung kommt nicht erst dann in Betracht, wenn der Mieter die Duldungsverfügung missachtet oder sein Verhalten querulatorische Züge aufweist. Dies stellt das Gericht in seinem Urteil fest.
Für eine fristlose Kündigung nach § 543 Abs. 1 BGB muss im Einzelfall geprüft werden, ob eine Weiterführung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der ordentlichen Kündigungsfrist für den Vermieter unter Berücksichtigung aller Umstände zumutbar ist. Ein Vorrang der Duldungsverfügung vor der fristlosen Kündigung besteht nicht. Generell hat der Vermieter ein anerkennenswertes Interesse an einer alsbaldigen Durchführung von Erhaltungs-und Instandsetzungsmaßnahmen, wenn diese für die Erhaltung der Mietwohnung und ihres wirtschaftlichen Werts von wesentlicher Bedeutung ist.
Überwiegendes wirtschaftliches Interesse des Vermieters
In besagtem Fall sei, so der BGH, zu berücksichtigen, um welche Arbeiten es sich im Einzelnen gehandelt hätte und wie umfangreich diese gewesen wären. Hinzu kommt die Dringlichkeit der Arbeiten, um den Wert des Gebäudes zu erhalten und welche Schäden dem Vermieter dadurch entstanden sind, weil er erst verspätet Zugang zur Wohnung erhalten hat. demgegenüber müssten die Beeinträchtigungen gestellt werden, die die Mieter zu dulden hätten.
Nach dieser Abwägung sei der Vermieter berechtigt gewesen, das Mietverhältnis fristlos zu kündigen. Die Instandsetzungsmaßnahmen seien für die Erhaltung des Gebäudes notwendig gewesen, sodass der Vermieter ein überwiegendes, berechtigtes wirtschaftliches Interesse an der raschen Durchführung der Handwerksarbeiten hatte.
Abwägung im Einzelfall
Das Urteil macht deutlich, dass die Erhebung einer Duldungsklage keineswegs vorrangig zum Kündigungsrecht ist. Es muss vielmehr im Rahmen einer umfassenden Abwägung über die Zumutbarkeit des Mietverhältnisses entschieden werden, ob eine sofortige fristlose Kündigung gerechtfertigt ist oder ob eine Duldungsklage dieser vorangehen muss.
Sowohl Mieter als auch Vermieter müssen genau prüfen, ob eine fristlose Kündigung wirksam ist. Dabei hängt die Beantwortung der Frage von vielen Gesichtspunkten ab. Ganz gleich, ob Sie gegen einen unkooperativen Mieter oder eine vermeintlich ungerechtfertigte Kündigung Ihres Vermieters vorgehen wollen: Bei der Beurteilung ist es in der Regel sicherer, den Rat eines erfahrenen Rechtsanwalts aufzusuchen. Wir helfen Ihnen dabei gerne.
Ihre Fragen beantworten wir gerne unter der Rufnummer 0221 720 03 81 oder Sie schicken uns eine E-Mail an info@ebc-recht.de. Wir beraten Sie gerne bundesweit zu allen Fragen des Immobilienrechts.