Wer eine Wohnung anders nutzt als gedacht – als Ferienwohnung oder Büro –, braucht eine Genehmigung. So schreibt es zumindest eine Satzung der Stadt Freiburg vor. Diese Satzung wurde jetzt vom VGH Mannheim als rechtmäßig erachtet.
Nach § 2 Abs. 1 des baden-württembergischen Zweckentfremdungsverbotsgesetzes (ZwEWG) können Gemeinden, in denen die Versorgung der Bevölkerung mit ausreichendem Wohnraum zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist (Gemeinden mit Wohnraummangel), durch Satzung mit einer Geltungsdauer von höchstens fünf Jahren bestimmen, dass im Gemeindegebiet oder in Teilen davon Wohnraum nur mit ihrer Genehmigung überwiegend anderen als Wohnzwecken zugeführt werden darf. Eine entsprechende Satzung der Stadt Freiburg ist wirksam, entschied jetzt der baden-württembergische Verwaltungsgerichtshof in Mannheim im Rahmen einer Normenkontrollklage (Urteil vom 08.12.2015, Az.: 3 S 248/15).

Wohnungsnot und Zweckentfremdung

Seit Februar 2014 gilt die Zweckentfremdungssatzung in Freiburg: Gegen 110 ungenehmigte Nutzungen hat das Baurechtsamt seither ermittelt. Das wollte sich der Eigentümer mehrere Immobilien am Rande der Altstadt in Freiburg nicht gefallen lassen. Er wandte sich mit einem Normenkontrollantrag gegen die Satzung der Stadt Freiburg. Er machte geltend, aus verfassungsrechtlichen Gründen müssten andere Maßnahmen bei der Bekämpfung des Wohnraummangels vorrangig sein. Der Stadt sei es ferner ausschließlich darum gegangen, im Stadtgebiet preisgünstigen Wohnraum für untere und mittlere Einkommen zu sichern. Die Voraussetzung einer „besonderen Wohnraumgefährdung“ sei aber bei Wohnungen ab einer Wohnfläche von circa 120 Quadratmetern im Innenstadtbereich, zu denen seine gehörten, nicht erfüllt. Denn diese seien für diese Einkommensgruppe nicht erschwinglich.

Normenkontrollantrag ohne Erfolg

Der Normenkontrollantrag des Antragstellers blieb ohne Erfolg. Die Satzung verstoße nicht gegen höherrangiges Recht, so das Gericht. Bei der Stadt Freiburg handele es sich nachgewiesenermaßen um eine Gemeinde mit Wohnraummangel im Sinne des § 2 Abs. 1 ZwEWG.
Der auf dem Gebiet der Stadt herrschende Wohnraummangel sei entgegen der Ansicht des Antragstellers auch nicht auf die Versorgung der Bevölkerung mit unterem oder mittlerem Einkommen mit preisgünstigem Wohnraum beschränkt. Die von ihm angenommene Verpflichtung der Stadt, Wohnungen mit einer Wohnfläche von mehr als 120 Quadratmetern von dem Anwendungsbereich der Satzung auszunehmen, bestehe deshalb ebenfalls nicht.

Ferienwohnungen

Eine Nutzung der Wohnungen als Ferienwohnung kommt für den Eigentümer nun nicht mehr in Betracht. Dabei scheint gerade eine solche Verwendung sehr lukrativ: Oft können Vermieter dabei das Zwei- bis Fünffache der regulären Miete erzielen. Häufig kommt es bei solchen Unter- bzw. Zwischenvermietungen aber auch zu rechtlichen Querelen zwischen Vermieter und Mieter. Wer haftet für Schäden während der Mietzeit? Welcher Mietzins ist angemessen? Und ist eine solche Weitervermietung überhaupt rechtlich zulässig? Oftmals hängt dies vom Einzelfall ab. Etwaigen Streitigkeiten kann aber durch das Verwenden eines strukturierten Vertragswerks vorgebeugt werden.