Eine kürzere als die gesetzliche Frist zur Erstellung der Heizkostenabrechung durch den Vermieter entfaltet keine Ausschlusswirkung. Mieter müssen auch verspätete Abrechnungen begleichen, entschied der BGH.
Die beiden streitigen Parteien hatten in ihrem Mietvertrag vereinbart, dass spätestens am 30. Juni eines jeden Jahres eine Heizkostenabrechnung über die vorangegangene Heizperiode zu erstellen sei. Die Heizperiode lief stets vom 1. Oktober eines Jahres bis zum 30. April des Folgejahres. Damit hatte der Vermieter nur zwei Monate Zeit, um die Heizkostenabrechnung zu erstellen und dem Mieter zu übermitteln. Diese vereinbarte Abrechnungsperiode war kürzer als die gesetzlich vorgeschriebene. Gemäß § 556 Abs.3 S.2 BGB muss der Vermieter dem Mieter die Heizkostenabrechnung spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende der Heizperiode vorlegen.
Zum Streit kam es als der Vermieter erst Ende Oktober 2012 die Heizkostenabrechnung über die Heizkosten von 2011/2012 übermittelte und der Mieter die Zahlung ablehnte. Er machte dabei geltend, dass die Abrechnung verspätet erfolgt sei. Sowohl das erstinstanzliche Amtsgericht als auch das Berufungsgericht wiesen die anschließende Klage des Vermieters auf Zahlung ab. Daraufhin ging der Vermieter in Revision.
Kürzere Frist als die gesetzliche ist keine Ausschlussfrist
Der BGH (Az. VIII ZR 152/15) hat der Revision des Klägers stattgegeben und die Sache zurück an das Landgericht zur Entscheidung verwiesen. Aus der mietvertraglichen Verkürzung der gesetzlichen Abrechnungsfrist sei keine Ausschlussfrist abzuleiten, nach deren Ablauf der Mieter von seiner Nachzahlungspflicht befreit wäre.
Die in Rede stehende Klausel sei zwar nicht unzulässig, da sie eine für den Mieter günstigere Regelung darstelle. Allein der Wortlaut „bis spätestens 30. Juni“ entfalte jedoch keine Ausschlusswirkung für Nachforderungen des Vermieters, sondern erschöpfe sich stattdessen in einer reinen Abrechnungsfrist.
§ 305c Abs.2 BGB nicht anwendbar
Bei der Auslegung der Klausel aus dem Mietvertrag komme zudem § 305c Abs. 2 BGB nicht zur Anwendung. Dies hatte das Berufungsgericht, so der BGH bei seinem Urteil, nicht beachtet. Die Unklarheitsregel komme nur zur Anwendung, sofern nach Ausschöpfung aller in Betracht kommenden Auslegungsmöglichkeiten Zweifel verblieben und zumindest zwei Auslegungsergebnisse rechtlich vertretbar seien. Hierbei blieben Verständnismöglichkeiten unberücksichtigt, die zwar theoretisch denkbar, praktisch aber fernliegend sind und für die an solchen Geschäften typischerweise Beteiligten nicht ernsthaft in Betracht kommen.
Bereits der Wortlaut der Klausel spreche allerdings dafür, dass dort nur Regelungen über eine Abrechnungsfrist und nicht zugleich über Sanktionen für den Fall einer verspäteten Abrechnung getroffen wurden. Diese Auslegung entspreche auch eher den Interessen der beteiligten Parteien. Eine Verkürzung der Frist auf zwei Monate begünstige den Mieter – zum Nachteil des Vermieters – bereits in hohem Maße gegenüber der gesetzlichen Frist. Auch ein redlich und verständig gesinnter Mieter könne die streitgegenständliche Klausel nicht dahingehend deuten, dass sie zusätzlich auch noch eine Ausschlusswirkung zum Nachteil des Vermieters entfalten solle.
Der Vermieter könne daher weiterhin gemäß §§ 535 Abs. 2, 556 Abs. 1 BGB in Verbindung mit dem Mietvertrag die Heizkostennachzahlung vom Mieter verlangen.
Zahlung trotz verspäteter Heizkostenabrechnung
Das Urteil des BGH zeigt, dass der Mieter trotz einer verspäteten Heizkostenabrechnung zur Nachzahlung verpflichtet ist. Dies gilt allerdings nur bei einer Abrechnungsfrist, die vertraglich kürzer gestaltet ist als die gesetzliche Frist von einem Jahr.
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