Als Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) versteht man die Gesamtheit der Wohnungseigentümer einer Wohnungseigentumsanlage nach dem Wohnungseigentumsgesetz. Die innerhalb einer WEG organisierten Wohnungseigentümer unterstehen gem. § 21 Abs. 1 WEG dem Grundsatz der Selbstverwaltung, wonach den Eigentümern die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums zusteht und jeder Eigentümer zur Mitwirkung hieran verpflichtet ist.
Unter den Wohnungseigentümer besteht jedoch nicht immer Einigkeit, wie dieser Grundsatz der Selbstverwaltung auszufüllen ist. In den Fokus der Rechtsprechung sind solche Uneinigkeiten kürzlich in Bezug auf den Erwerb von Immobilien geraten. Denn gerade in diesem Bereich geht es oft um immense Kosten.
Der Immobilienerwerb eines externen Nachbargrundstücks
Hintergrund der Auseinandersetzungen, über die letztlich der BGH zu entscheiden hatte, war das Kaufvorhaben einer Eigentümergemeinschaft über das an die Wohnungseigentumsanlage grenzendes Nachbargrundstück. Auf diesem Grundstück befinden sich 25 KFZ Stellplätze, die einige der Eigentümer schon seit Jahrzehnten nutzen.
Jedoch ohne rechtliche Befugnis. Der neue Eigentümer des Grundstücks forderte deshalb von der WEG den Ankauf des Grundstückes oder aber die Zahlung einer Miete.
Mehrheitsbeschluss ausreichend oder Einstimmigkeit erforderlich?
Mehrheitlich stimmte die Eigentümerversammlung für den Ankauf des Nachbargrundstückes. Gegen diesen Beschluss wehrte sich aber eine Eigentümerin. Sie machte geltend, dass bei dem Ankauf der Immobilie ein mehrheitlicher Beschluss zur Beschlussfassung nicht ausreiche. Vielmehr sei Einstimmigkeit erforderlich gewesen.
Unterscheidungskriterium: Interner oder externe Immobilienerwerb
Eine mehrheitliche Beschlussfassung ist immer dann ausreichend, wenn es sich in dem zu entscheidenden Fall um eine Maßnahme ordnungsgemäßer Verwaltung der Wohnungseigentümergemeinschaft handelt.
Nach der bisherigen Rechtsprechung ist der Erwerb von Immobilien innerhalb der eigenen Anlage immer eine Maßnahme der ordnungsgemäßen Verwaltung. Sodass in diesem Zusammenhang eine mehrheitliche Beschlussfassung ausreichend ist.
Beim Ankauf von externen Immobilien ist dies aber anders. Diese können nur ausnahmsweise eine Maßnahme ordnungsgemäßer Verwaltung darstellen. Wann dies der Fall ist, war aber bisher umstritten. Der BGH schloss sich nun der gängigen Rechtsprechung an: Wenn zwischen der Wohnungseigentumsanlage und dem hinzuerworbenen Grundstück ein räumlicher und wirtschaftlicher Zusammenhang besteht, kann der Kauf als Maßnahme ordentlicher Verwaltung qualifiziert werden. Eine einstimmige Beschlussfassung ist dann nicht erforderlich. Es bleibt beim Mehrheitserfordernis.
Dementsprechend scheiterte die Klage der Eigentümerin.
Der überstimmte Eigentümer
Konsequenz ist, dass die überstimmte Eigentümerin nun auch die Kostenlast für den Erwerb der Immobilie mittragen muss. Dies mag für liquide Eigentümer kein Problem sein. Anders sieht dies aber bei älteren Wohnungseigentümern aus, die Eigentum zum Beispiel als Altersversicherung erworben haben und eventuell noch laufende Kredite tilgen müssen. Die Belastungen können unter Umständen erheblich sein. Es ist daher zu raten, jede kontrovers diskutierte Maßnahme von einem Juristen auf die Erfordernisse der Beschlussfassung hin prüfen zu lassen.
Gerne über nehmen wir dies für Sie.