Der Vermieter darf die Grundstückseinfahrt der Kfz-Werkstatt seines Mieters nicht zuparken, um sein Pfandrecht auszuüben.

In dem Fall, der vor dem Kammergericht Berlin (Az. 8 U 15/15) stritten der Mieter und der Vermieter einer Gewerbehalle, der die Grundstückeinfahrt seines Mieters zugeparkt hatte, um zu verhindern, dass wertvolles Zubehör aus der Kfz-Werkstatt weggebracht wird. Der Mieter war damit nicht einverstanden, sodass der Fall vor Gericht kam und schließlich als Berufung vor dem Kammergericht landete.

Das Vermieterpfandrecht

Das Vermieterpfandrecht ist in den §§ 562 ff. Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) normiert. Danach hat der Vermieter für seine Forderungen aus dem Mietverhältnis ein Pfandrecht an den eingebrachten Sachen des Mieters. Das Gesetz räumt dem Vermieter ein solches Pfandrecht ein, diese Forderungen abzusichern. Es ist ein besitzloses gesetzliches Pfandrecht, entsteht also von Gesetzes wegen. Als Voraussetzung muss der Vermieter einen fälligen Forderungsanspruch gegen den Mieter haben, z.B. Zahlung des Mietzinses. Wenn der Mieter nicht zahlt, hat der Vermieter das Recht, die vom Mieter in die Mieträume eingebrachten Sachen heraus zu verlangen, in Besitz zu nehmen und zu verwerten.

Besitzstörung durch das Zuparken

Das Kammergericht Berlin sah in dem Zuparken der Zufahrten durch die Vermieterin eine verbotene Eigenmacht (§ 858 Abs. 1 BGB) und damit eine Besitzstörung durch den Vermieter. Dem Mieter habe daher gemäß § 862 BGB ein Unterlassungsanspruch gegen den Vermieter zugestanden. Der Umstand, dass sich die abgestellten Fahrzeuge auf öffentlichem Straßenland befanden, habe dabei keine Rolle gespielt. Das Gericht bestätigte damit die zuvor ergangene Entscheidung des Landgerichts Berlin und wies die Berufung des Vermieters zurück.

Der Vermieterin habe nach Ansicht des Kammergerichts kein Selbsthilferecht gemäß § 562 b BGB zum Schutz des Vermieterpfandrechts zugestanden. Sie habe somit die Zufahrten nicht blockieren dürfen. Es sei zu beachten, dass das Selbsthilferecht keine Dauermaßnahmen rechtfertige. Vielmehr dürfe der Vermieter nur eine Maßnahme bis zur Anrufung der Gerichte, die für die Gewährung vorläufigen Rechtsschutzes zuständig seien, ergreifen.

Kein Vermieterpfandrecht an unpfändbaren Sachen

Zudem bestehe ein Vermieterpfandrecht unter anderem nur dann, so das Kammergericht, wenn pfändbare, im Eigentum des Mieters stehende Gegenstände vorhanden seien. Dies sei hier jedoch nicht der Fall gewesen. Denn bei Personen, die aus ihrer körperlichen Arbeit oder sonstigen persönlichen Leistungen ihren Erwerb ziehen, sind gemäß § 811 Abs. 1 Nr. 5 ZPO solche Sachen unpfändbar, die zur Fortsetzung dieser Erwerbstätigkeit erforderlich sind. Danach dürfen Werkzeuge, Materialen, Büromöbel und Maschinen des Kfz-Werkstattinhabers nicht gepfändet werden.

Vorsicht bei der Ausübung des Vermieterpfandrechts

Der Beschluss des Kammergerichts zeigt die Grenzen des Vermieterpfandrechts auf. Wenn auch Sie in der Situation sind, dass Sie eine fällige, offene Forderung gegen Ihren Mieter haben und Fragen zum Vermieterpfandrecht haben, helfen wir Ihnen gerne bei der Beseitigung etwaiger Zweifel. Allerdings muss auch der Mieter wissen, dass der Vermieter an seinen in die Mieträume eingebrachten Sachen ein Pfandrecht haben kann, wenn es zu einem Forderungsausfall kommt. Wenn Sie sich als Mieter mit der Herausgabeforderung des Vermieters konfrontiert sehen, helfen wir Ihnen gerne dabei zu klären, ob das Vermieterpfandrecht überhaupt ausgeübt werden darf und welche Gegenstände dieses betreffen würde. Vereinbaren Sie dazu einfach einen Beratungstermin.


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