Der Vermieter darf bei Verdacht auf einen Schaden an der Wohnung und darüber hinaus alle fünf Jahre eine Wohnungsbesichtigung verlangen.

Die Vermieterin hat an den Beklagten seit 2006 eine 1-Zimmer-Wohnung in München vermietet. Letztmals wurden im Jahr 2012 in Bad und Diele Reparaturarbeiten durch die Vermieterin durchgeführt. Im Juni 2015 teilte die Hausverwaltung der Vermieterin mit, dass aus der Wohnung unangenehme Gerüche austreten. Der Geruch hielt mehr als zwei Wochen an.

Da die Vermieterin in Sorge war, dass Schimmel, Fäulnis oder gar eine Verwesung Ursache des üblen Geruchs sind, wollte sie die Wohnung besichtigen. Der Mieter bestritt, dass unangenehme Gerüche aus seiner Wohnung austreten und bot keinen Besichtigungstermin an. Daraufhin erhob die Vermieterin Klage zum Amtsgericht München.

Besichtigungsrecht bei ernsthaften Anhaltspunkten

Das Amtsgericht München verpflichtete in seinem Urteil (Az. 461 C 19626/15) den Mieter, die Besichtigung der Wohnung durch die Vermieterin nach einer Vorankündigung von fünf Werktagen zu dulden.

Routinekontrollen oder anlasslose Besichtigungen seien unzulässig. Der Vermieter habe aber ein Besichtigungsrecht, wenn ernsthafte Anhaltspunkte dafür bestünden, dass ein drohender Schaden eintreten könne, zum Beispiel wenn wegen eines muffigen Geruchs der Verdacht auf Schimmelbildung vorliege, so das Gericht. Der Anspruch der Klägerin entfalle nicht deshalb, weil die Geruchsbelästigung jetzt nicht mehr vorliege. Der Geruch habe längere Zeit angedauert, nämlich mehr als zwei Wochen. Eine solche Dauer lasse eine nachhaltige negative Beeinträchtigung der Sachsubstanz befürchten, so das Gericht weiter.

Besichtigungsrecht auch ohne ernsthafte Anhaltspunkte

Die Vermieterin könne aus einem weiteren Grund die Besichtigung der Wohnung verlangen: Seit der letzten Wohnungsbesichtigung sind mehr als fünf Jahre vergangen. Das Gericht führt aus, dass der Vermieter nicht auf Dauer von seinem Eigentum ausgeschlossen werden kann, insbesondere von der Möglichkeit, den Zustand seines Eigentumes zu prüfen, um festzustellen, ob zur Substanzerhaltung Maßnahmen erforderlich sind. Denn die Wohnungsraummietverhältnisse sind nach dem BGB auf Dauer angelegt.

Der Vermieter bedürfe eines materiellen Kündigungsgrundes, um das Mietverhältnis beenden zu können. Aufgrund der langen Lebenserwartung der Mieter und durch die Eintrittsmöglichkeiten von Erben und mit in der Wohnung lebenden Verwandten nach § 563 BGB komme es in der Praxis nicht selten zu Mietverhältnissen, die mehrere Jahrzehnte dauern. Die Pflichten des Mieters nach § 536 c Abs. 1 S. 1 BGB, auftretende Mängel anzuzeigen, ließen dabei das Kontrollinteresse des Vermieters nicht entfallen. Denn zum einen müsse der Mieter nur Mängel anzeigen, zum anderen habe der Vermieter das aus seinem Eigentum folgende Recht, sich selbst über den Zustand seiner Sache informieren zu können.

Vermieter kann alle 5 Jahre eine Besichtigung der Mietwohnung verlangen

Nach Auffassung des Gerichts könne daher ein Vermieter alle fünf Jahre eine Besichtigung der Mietwohnung verlangen. Denn dieser Zeitraum von fünf Jahren sei nach der allgemeinen Verkehrsanschauung und der allgemeinen Vertragspraxis der Zeitraum, nach dessen Ablauf Schönheitsreparaturen vorzunehmen seien. Nach dessen Ablauf könnten auch bei bestimmungsgemäßem und vertragsgemäßem Gebrauch eine solche Abnutzung auftreten, dass Arbeiten in dem Mietobjekt vorgenommen werden müssten, um eine Substanzschädigung zu vermeiden.

Bei einem solchen Fünfjahreszeitraum würde der Mieter auch nicht über Gebühr in seinem Lebensbereich beeinträchtigt, so das Amtsgericht. Die Besichtigung sei nämlich auch auch vorher anzukündigen und schonend vorzunehmen. Eine Wohnungsbesichtigung alle fünf Jahre sei auch keine Routinekontrolle, wie man dies bei Besichtigungen alle ein oder zwei Jahre annehmen könnte. Sie sei vielmehr eine Besichtigung, die aus den oben dargelegten Gründen einer ordnungsgemäßen Bewirtschaftung entspreche.

Das Besichtigungsrecht sei auch nicht entfallen, weil die Vermieterin im Rahmen der Reparaturen im Jahr 2012 die Wohnung besichtigt habe. Denn nach dem unwiderlegten Vortrag der Vermieterin habe sie damals nur das Bad und die Diele besichtigt.

Rechte des Vermieters

Wie das Urteil zeigt, hat der Vermieter aus zwei Gründen das Recht die Mietwohnung zu besichtigen. Zum einen bei ernsthaften Anhaltspunkten und zum anderen ohne solche Anhaltspunkte alle fünf Jahre. Ob ernsthafte Anhaltspunkte vorliegen, muss im Einzelfall geprüft werden. Dabei kann nur dazu geraten werden, sich die Einschätzung eines erfahrenen Rechtsanwalts einzuholen. Vereinbaren Sie dazu gerne einen Termin bei uns. Wir helfen Ihnen jederzeit.


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